Condomínio? Quero saber se onde moro é um Condomínio ou Loteamento?

22:12 Radio Ideal FM 3 Comentarios



A primeira coisa a fazer é verificar o que está escrito na escritura do seu imóvel, se estiver escrito que você comprou um lote ou uma casa em um lote, você mora em um loteamento. Se estiver escrito que você comprou uma residência com área privativa mais áreas comuns (ruas, lazer, etc.) você mora em um condomínio.
O que é Loteamento?
A figura do Lote está estritamente vinculada ao Loteamento e não a Condomínio.
No loteamento temos lotes ( onde construo minha casa ) e no condomínio temos unidades autônomas
(onde compro uma casa pronta, ou um apartamento).
Qual a diferença entre Condomínio e Loteamento?
Apesar de existirem em um condomínio os mesmos índices urbanísticos de um loteamento, eles são completamente diferentes na sua função e uso.
Em um condomínio, seja horizontal ou vertical, como determina a Lei Federal 4591, existem as áreas de lazer, áreas verdes, ruas e calçadas que fazem parte do USO COMUM exclusivo dos moradores daquele empreendimento; no Loteamento estes mesmos espaços de urbanização são ÁREAS PÚBLICAS de uso comum a todos os cidadãos.
Qual a diferença de FRAÇÃO DE USO COMUM e ÁREAS PÚBLICAS?
Em um condomínio os moradores possuem uma FRAÇÃO de uso privado e uma FRAÇÃO de uso comum; na FRAÇÃO de uso comum fazem parte: as áreas verdes, as ruas internas, a portaria, a área de lazer, as calçadas, o sistema de captação de água, o sistema de tratamento de esgoto ou qualquer outro equipamento interno ao condomínio, como determina a Lei Federal 4591.
Já no LOTEAMENTO o projeto deve obedecer a Lei Federal 6766, alterada pela Lei 9785/99, que deve prever as ÁREAS PÚBLICAS compostas de: ruas, praças, áreas verdes, áreas de lazer e área institucional de uso do poder público.
Existe alguma diferença na definição de tamanho de área entre FRAÇÃO PRIVADA e LOTE?
Não, quanto à suas dimensões, ambas precisam obedecer ao que determina o PLANO DIRETOR e seu ZONEAMENTO. Entretanto, podem existir interpretações INCORRETAS das Leis e, são estas interpretações errôneas que vêm permitindo subdividir os lotes. Assim um lote que obedece a Lei de Zoneamento e que foi subdividido, contraria o estipulado no Plano Diretor e seu Zoneamento.
Quais são os erros mais comuns que ferem a Lei?
Confundir unidades autônomas com lotes.
Quais as vantagens e desvantagens desta confusão?
Aumentar o número de unidades para aumentar o lucro do empreendedor e aumentar o fracionamento.
Como?
Somente um Condomínio possui unidades autônomas e a COTA- PARTE ou FRAÇÃO, vinculadas na escritura e corresponde à divisão em cotas das unidades de lazer, Ruas etc,
Entretanto é bastante “corriqueiro” fazerem o calculo sobre a área total, confundindo COTA- PARTE com LOTES, recurso arbitrário para diminuir o tamanho estipulado no ZONEAMENTO. Esta prática vem adensando bairros para muito além do que estabelece o Plano Diretor e seu zoneamento.
Qual as diferenças nas Legislações para propriedades com COTA-PARTE e Lotes?
Um projeto urbanístico com COTA-PARTE só será permitido se o Plano Diretor tratar de UNIDADES AUTÔNOMAS, atreladas a Condomínios e a Lei Federal 4591. Já nos loteamentos temos Lotes, Áreas Públicas e Ruas (Loteamento Lei Federal 6766 - Lei Lehman, alterada pela Lei 9785/99.)
Que existe uma diferença legal entre Condomínio e loteamento que é definida no projeto, isto eu já entendi, mas ainda tenho dúvidas se a casa, meu sítio, meu loteamento e mesmo meu terreno está num Condomínio, pois recebo cobranças da Associação de Moradores?
FIQUE ALERTA! Se você tem dúvidas se a sua casa, seu sitio ou seu terreno estão localizados num condomínio, loteamento ou bairro, confira como se certificar:
1º - Verifique a sua escritura, se a sua escritura falar de LOTE, não se referir a COTA-PARTE e você não tiver nenhuma COTA- PARTE nas áreas comuns, isto significa que seu imóvel está localizado em um bairro urbano, administrado pela Prefeitura Local, portanto não é condomínio.
2º Se ainda pairar dúvida, consulte o CNPJ da Associação, lá você verá as finalidades do registro da associação e para saber se, se trata de uma associação de moradores filantrópica sem fins lucrativos verifique:
CÓDIGO E DESCRIÇÃO DA ATIVIDADE ECONÔMICA PRINCIPAL
94.30-8-00 - Atividades de associações de defesa de direitos sociais
CÓDIGO E DESCRIÇÃO DAS ATIVIDADES ECONÔMICAS SECUNDÁRIAS
94.93-6-00 - Atividades de organizações associativas ligadas à cultura e à arte
94.99-5-00 - Atividades associativas não especificadas anteriormente
CÓDIGO E DESCRIÇÃO DA NATUREZA JURÍDICA
399-9 - OUTRAS FORMAS DE ASSOCIAÇÃO
3º Se ainda restarem dúvidas, vá à prefeitura local e peça uma certidão de localização de seu imóvel, onde deverá constar especificamente se existe a instituição do condomínio. (se negarem constar este detalhe) Procure um advogado ele saberá como proceder com o “Habeas Data”.
Fiz todas as verificações e recebo contas para pagar da Associação de Moradores, o que faço?
Uma Associação de Moradores não é empresa prestadora de serviços portanto, não pode cobrar por serviços que você não solicitou ou não formalizou formalmente sua intenção de ser associado.
O que é uma Associação de Moradores?
Associação de moradores é como um clube e é regida pelo Código Civil.
Nas associações, assim como num clube, são associados aqueles que expressarem adesão a eles, através de um documento. Desta forma: quem aderir à Associação deve obedecer aos termos do contrato que assinar. Entretanto, se depois de associado, este desejar sair, poderá se desassociar, enviando uma carta protocolada ao presidente da respectiva associação. Desta forma, se desobriga a qualquer tipo de pagamento ou subordinação. As associações são reguladas a partir do artigo 53 do novo Código Civil.
Mas mesmo assim, ficam dizendo que meu LOTEAMENTO é um CONDOMÍNIO?
As alegações constantes nos Estatutos destas associações são atos arbitrários, querem afirmar que todos aqueles que residem no loteamento são automaticamente seus associados.
Na realidade, é preciso esclarecer que: esta afirmação não possui base legal, e que os arranjos junto às prefeituras para que as associações cuidem das áreas públicas, não são suficientes para afirmar que estes LOTEAMENTOS são CONDOMÍNIOS; e existem jurisprudências apontando para isto.
No Tribunal de Justiça de São Paulo – TJSP várias jurisprudências estão sendo favoráveis as pessoas contrárias a cobranças destas Associações; e no Supremo Tribunal de Justiça em Brasília- STJ existem mais de 10 (dez) jurisprudências favoráveis aos moradores não associados. Portanto não faça acordos e não se deixe enganar, para não fomentar a indústria da ilegalidade e da corrupção.
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Área Verde e APPs
As Área Verdes nos Loteamentos são as APPs ( áreas de Proteção Ambiental)?
Nos Loteamentos as Áreas Verdes estão fora do percentual de APPs ( áreas de Proteção Ambiental em volta de córregos e nascentes) , topos de morro e áreas legais, entretanto na prática são elas que acabam sendo as Áreas Verde nos Loteamentos.
Qual o tamanho das APPs ( áreas de Proteção Ambiental)?
Na questão Ambiental a Legislação Ambiental sempre vai obedecer o princípio da precaução, fazendo valer o que determina o índice mais restritivo (para precaver e proteger o meio ambiente para as futuras gerações, biodiversidade e conectividade ). Isto significa que: quando nas sobreposições das Leis Federal, Estadual, Municipal e mesmo o que terminar o Estatuto de um Condomínio, existir dúvidas entre as categorias hierárquicas das instâncias Federais, Estaduais e municipais, valerá sempre a Legislação mais restritiva.
Esfera federal
Constituição Federal
Estatuto da Cidade – lei n° 10.257/01
lei federal n° 6.015/73
( parcelamento do solo)
lei federal 6766/79 e alterações
( parcelamento do solo)
Código Civil – Lei Federal n° 10.406/02
lei da política nacional de meio ambiente – lei federal n° 6.938/81
Código Florestal – lei federal n° 4.771/65
Medida Provisória n° 2.166/01 e as resoluções CONAMA, principalmente a n° 369/06, que trata dos casos em que é possível a intervenção ou supressão de vegetação em Área de Preservação Permanente (APP)
Importante ressaltar, que as leis locais de uso e ocupação do solo, bem como os planos diretores, não podem criar restrições menores que as estabelecidas no Código Florestal sob pena de infringirem o art. 24 da Constituição Federal, que prevê que os municípios apenas podem suplementar a legislação federal e estadual quando tratarem de preservação ambiental ou dos elementos naturais.
LEI FEDERAL Nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964
Dispõe sobre o condomínio em edificações e as Incorporações imobiliárias.
TÍTULO I - DO CONDOMÍNIO
Art.1º - As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos,
construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins
residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte,
objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma,
sujeita às limitações desta lei.
Art. 12 - Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo,
nos prazos previstos na convenção, a cota-parte que lhe couber em rateio.

3 comentários:

  1. que saber se mora em condominio ou associação
    consulte link
    http://www.receita.fazenda.gov.br/pessoajuridica/cnpj/cnpjreva/cnpjreva_solicitacao.asp

    Rodolpho Mello Movimento Voto Consciente Cotia

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  2. próximo passo
    Pesquisar Empresas
    https://www.jucesponline.sp.gov.br/

    Rodolpho Mello Movimento Voto Consciente Cotia

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  3. Boa noite amigos,
    A vergonha dos Falsos condominios vem tomando conta das grandes cidades, são verdadeiras quadrilhas que tomam o espaço público, instituem associações de fachada e depois em um passe de mágica, tomam todo aquele espaço para eles, espaço que antes era público, era seu, era meu!
    Cotia vem se tornando o berço deles, e a constituição, carta magna do país é rasgada inclusive por advogados, antes porta d ecadeia, agora com denominação de defensores destas aberrações.
    Temos que acabar com isso, antes que acabem com nossos direitos"!

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